양도소득세2026-07-017분 읽기
재건축 조합원 양도세 완벽 가이드
재건축·재개발 조합원이 입주권이나 완공 후 아파트를 양도할 때 적용되는 양도소득세 계산 방법과 비과세 요건을 정리합니다.
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양도소득세 계산기 바로가기재건축 조합원의 세금 구조
재건축·재개발 조합원은 기존 주택(종전자산)을 제공하고 새 아파트(신규자산)를 받습니다. 이 과정에서 양도소득세가 발생하는 시점과 계산 방법이 일반 주택 양도와 다릅니다.
관리처분계획인가 전후 양도세 차이
소득세법 제89조와 시행령 제156조의2에 따라 관리처분계획인가 전후로 세금 처리가 달라집니다.
| 양도 시점 | 양도 대상 | 세금 처리 |
|---|---|---|
| 인가 전 | 기존 주택 | 일반 주택 양도와 동일 |
| 인가 후 준공 전 | 입주권 | 입주권 양도 (별도 세율) |
| 준공 후 | 완공 아파트 | 일반 주택 양도 |
조합원 1주택 비과세 특례
1세대가 재건축으로 인해 기존 주택이 철거되고 입주권을 받았을 때 조합원 입주권을 양도하더라도, 다음 요건을 갖추면 비과세가 적용됩니다.
- 관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택자
- 종전 주택 취득일부터 2년 이상 보유 (조정지역 취득 시 2년 거주 포함)
- 다른 주택을 보유하지 않을 것
청산금 주의: 재건축 조합원이 기존 주택보다 큰 아파트를 받을 경우 차액(청산금)을 납부합니다. 이 청산금은 새 아파트의 취득가액에 포함되므로 나중에 양도세 계산 시 반드시 포함해야 합니다.
보유 기간 기산
재건축 조합원의 완공 아파트 보유 기간은 종전 주택의 취득일부터 기산합니다. 단, 거주 기간은 종전 주택 거주 기간과 신축 아파트 거주 기간을 합산합니다.
장기보유특별공제 적용
조합원 입주권을 2년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 단, 입주권이 주택으로 분류되지 않는 경우 일반 기타자산 공제율(6~30%)이 적용됩니다.