양도소득세2026-04-257분 읽기

1주택 비과세 요건 완벽 정리 — 2년 보유·거주의 모든 것

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건인 2년 보유와 거주 조건을 상세히 분석하고, 예외 사항과 적용 방법을 정리합니다.

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1세대 1주택 비과세 개요

1세대 1주택을 양도할 때 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호에 근거하며, 양도가액이 12억 원 이하인 경우 전액 비과세, 초과분은 과세됩니다.

주택을 취득한 날로부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역 내 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 보유 2년에 더해 2년 이상 거주도 해야 합니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 아래 경우에는 거주 요건 없이 비과세를 받을 수 있습니다.

보유 기간의 기산점은 원칙적으로 취득일입니다. 취득일은 잔금 지급일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날입니다. 다만, 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 기산합니다.

재건축·재개발로 멸실된 주택을 신축받은 경우 보유 기간은 종전 주택 취득일부터 계산하되, 거주 기간은 실제 거주 기간만 인정합니다.

12억 원 초과분 과세: 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우 전체 비과세가 아닌 12억 원 이하분만 비과세됩니다. 예를 들어 15억 원에 양도하면 15억 × (3억/15억) = 3억 원에 해당하는 차익에 대해 과세됩니다.

양도소득세 비과세는 별도 신청 없이 확정신고 시 해당 내용을 기재하면 됩니다. 양도일이 속하는 다음 달 말일까지 예정신고(선택)하거나, 다음 해 5월에 확정신고합니다. 비과세 요건이 충족되면 납부세액이 0원이 됩니다.