양도소득세2026-05-056분 읽기
장기보유특별공제 최대 80% 받는 법
부동산을 장기간 보유할 때 양도차익에서 공제되는 장기보유특별공제의 공제율과 적용 방법, 1주택과 다주택의 차이를 정리합니다.
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양도소득세 계산기 바로가기장기보유특별공제란
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 소득세법 제95조에 규정되어 있으며, 보유 기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
1세대 1주택 공제율
1세대 1주택의 경우 보유 기간과 거주 기간 각각 4%씩 공제되어 최대 80%까지 공제됩니다. 소득세법 제95조 제2항 및 시행령 제159조의4에 따른 내용입니다.
| 보유 기간 | 보유 공제율 | 거주 공제율 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 이상 | 20% | 20% | 40% |
| 8년 이상 | 32% | 32% | 64% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
일반 부동산 및 다주택 공제율
1세대 1주택이 아닌 경우에는 보유 기간만 인정되며, 공제율도 낮습니다.
- 3년 이상: 6%
- 5년 이상: 10%
- 10년 이상: 20%
- 15년 이상: 30%
다주택 중과 시 공제 불가: 조정대상지역 내 다주택자 중과세율 적용 시에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다(소득세법 제104조의3). 중과에서 제외된 경우에만 공제가 가능합니다.
최대 80% 공제 조건 충족 방법
장기보유특별공제 80%를 받으려면 1세대 1주택으로 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상이 필요합니다. 거주 기간이 짧다면 보유 기간 공제(40%)만 받게 됩니다.
거주 기간 계산 주의
거주 기간은 실제로 해당 주택에 전입신고 후 거주한 기간을 합산합니다. 중간에 이사를 나갔다가 다시 들어온 경우 각 거주 기간을 합산합니다.
실제 절세 효과 계산
10년 이상 보유·거주 1주택을 5억 원 차익으로 양도하는 경우:
- 양도차익: 5억 원
- 장기보유특별공제 80%: 4억 원 공제
- 과세표준: 약 9,750만 원 (기본공제 250만 원 차감)
- 세율 35% 구간 적용 시 납부세액: 약 1,970만 원