분양권·입주권 양도세 계산법

분양권·입주권의 세법상 구분

분양권은 주택 분양 계약에 따라 취득하는 권리이고, 입주권은 재건축·재개발 조합원이 갖는 새 아파트 입주 권리입니다. 두 가지 모두 양도 시 양도소득세가 과세되지만 세율과 과세 방식에 차이가 있습니다.

분양권 양도세 세율

소득세법 제104조 제1항 제11호에 따라 분양권 양도 시 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.

2021년 6월 1일 이후 취득한 분양권은 보유 기간에 관계없이 최소 60% 세율이 적용됩니다. 이는 분양권 전매를 통한 단기 투기를 억제하기 위한 조치입니다.

입주권 양도세

입주권은 분양권과 다르게 관리처분계획인가일 이후 취득한 권리입니다. 입주권 양도 시에는 원칙적으로 일반 주택과 동일한 세율(6~45%)이 적용되나, 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없습니다.

입주권 비과세 예외

소득세법 시행령 제155조 제15항에 따라 1세대 1주택자가 관리처분계획인가로 인해 입주권을 보유하게 된 경우, 종전 주택의 취득일부터 보유 기간을 기산하여 비과세 요건 충족 시 비과세가 적용될 수 있습니다.

양도차익 계산

분양권의 양도차익은 양도가액(전매 시 수령 금액)에서 취득가액(분양금액 + 프리미엄)을 차감한 금액입니다. 분양권 취득 후 납입한 계약금·중도금도 취득가액에 포함됩니다.