양도소득세2026-06-257분 읽기
해외 부동산 양도세 — 이중과세 방지 협약 활용법
해외에서 부동산을 취득하거나 양도할 때 한국에서 납부해야 하는 세금과 이중과세 방지 협약을 통한 세액공제 방법을 안내합니다.
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양도소득세 계산기 바로가기해외 부동산과 국내 과세 의무
한국 거주자(소득세법상 국내에 주소 또는 183일 이상 거소를 둔 자)는 소득세법 제3조에 따라 국내외 모든 소득에 대해 납세 의무가 있습니다. 따라서 해외 부동산을 양도하여 발생한 차익도 한국에 신고하고 세금을 납부해야 합니다.
해외 부동산 양도세 신고 의무
소득세법 제110조에 따라 해외 부동산 양도 시 양도일이 속하는 연도의 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다. 예정신고는 해외 부동산의 경우 의무가 아닙니다.
| 항목 | 국내 부동산 | 해외 부동산 |
|---|---|---|
| 예정신고 | 의무 (양도월+2월 말) | 임의 |
| 확정신고 | 다음 해 5월 | 다음 해 5월 의무 |
| 세율 | 6~45% | 6~45% (국내와 동일) |
이중과세 방지 협약(조세조약)
한국은 80개국 이상과 이중과세 방지 협약을 맺고 있습니다. 해외에서 납부한 세금은 소득세법 제57조에 따라 외국납부세액공제로 한국 세액에서 차감할 수 있습니다.
외국납부세액공제 계산
- 공제 한도 = 국내 산출세액 × (해외소득 / 국내외 총소득)
- 실제 납부한 외국세액이 공제 한도 이하면 전액 공제
- 공제 한도 초과분은 다음 10년간 이월 공제 가능
중요: 조세조약 미체결국(일부 국가)에서 취득한 부동산은 이중과세 방지가 어렵습니다. 취득 전 해당 국가와 한국 간 조세조약 체결 여부를 확인하세요.
해외 부동산 취득 신고
해외 부동산을 취득할 때는 외국환거래법에 따라 한국은행에 취득 신고를 해야 합니다. 미신고 시 외국환거래법 위반으로 과태료가 부과됩니다. 또한 해외 부동산 임대소득이 있다면 매년 5월 종합소득세 신고 시 포함해야 합니다.
양도차익 계산 시 주의
해외 부동산의 취득가액과 양도가액은 거래 당시 기준환율로 원화 환산합니다. 취득 시와 양도 시 환율이 다르면 환차손익도 양도차익에 포함됩니다. 이 점에서 국내 부동산과 계산 방식이 다릅니다.