취득세2026-03-255분 읽기
신축 분양 아파트 취득세 — 분양가 vs 시세 어느 쪽 기준?
신축 아파트 분양 취득 시 취득세 과세표준과 계산 방법, 분양가와 시세 중 어느 쪽을 적용하는지 명확히 정리합니다.
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취득세 계산기 바로가기신축 분양 아파트 취득세 과세표준
신축 분양 아파트의 경우 취득세 과세표준은 원칙적으로 분양가(취득가액)를 기준으로 합니다. 지방세법 제10조에 따르면 유상 취득의 경우 실제 지급한 금액이 과세표준이며, 분양가에는 부가가치세는 제외하되 발코니 확장비, 옵션비 등 계약서상 포함된 금액은 포함합니다.
분양가 vs 시세 논란
프리미엄이 높은 신규 아파트의 경우 분양가보다 시세가 훨씬 높은 경우가 있습니다. 그러나 취득세는 실제 취득가액(분양가)을 기준으로 하므로, 시세가 아무리 높아도 분양계약서상 금액으로 신고하면 됩니다.
단, 주의: 지방세법 제10조의2에 따른 시가인정액이 분양가보다 높은 경우 과세당국이 시가인정액을 과세표준으로 결정할 수 있습니다.
취득 시점과 납부 기한
신축 아파트의 취득세 납부 시점은 잔금 납부일 또는 소유권보존등기일 중 빠른 날로부터 60일 이내입니다.
납부 일정 예시
- 2025년 10월: 분양 계약 체결 (취득세 납부 의무 미발생)
- 2026년 5월: 중도금 납부 (취득세 납부 의무 미발생)
- 2026년 8월: 잔금 납부 → 취득일 발생
- 2026년 10월: 취득세 납부 기한 (잔금일로부터 60일)
취득세 세율 적용
분양 아파트의 취득세율도 동일하게 취득 당시 보유 주택 수에 따라 결정됩니다. 잔금 납부일 기준 세대 전원의 주택 수를 산정합니다.
| 주택 수 (취득 후) | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 이상 | 8% | 12% |
발코니 확장비 등 포함 여부
분양가에는 기본 분양대금 외에 발코니 확장비, 시스템에어컨, 빌트인 가전 등 옵션 비용도 포함됩니다. 이들이 분양계약서에 명시되어 있다면 과세표준에 합산해야 합니다. 입주 후 개인이 선택해 설치한 옵션은 제외됩니다.