증여·상속2026-03-207분 읽기
부동산 증여 vs 상속 — 세금 차이 비교
부동산을 자녀에게 물려줄 때 증여와 상속 중 어느 방법이 세금 측면에서 유리한지 비교하고 전략을 제시합니다.
이 글과 관련된 계산기를 바로 사용해보세요.
증여세 계산기 바로가기증여와 상속의 세금 구조
부동산을 다음 세대에 물려주는 방법은 크게 생전 증여와 사망 후 상속이 있습니다. 두 방법 모두 세금이 발생하지만 과세 방식, 공제 금액, 세율 구조가 다릅니다. 어느 쪽이 유리한지는 재산 규모, 수증자·상속인 수, 계획 시점에 따라 달라집니다.
증여세 계산 구조
상속세 및 증여세법 제31조에 따라 증여세는 수증자별로 계산됩니다.
- 직계존비속(부모→자녀): 5,000만 원 공제
- 배우자: 6억 원 공제
- 기타 친족: 1,000만 원 공제
- 공제 후 과세표준에 10~50% 누진세율 적용
상속세 계산 구조
상속세 및 증여세법 제18조에 따라 상속세는 유산 전체에서 공제 후 과세됩니다.
- 기본공제: 5억 원
- 배우자 상속공제: 최대 30억 원 (법정상속분 또는 5억 원 중 큰 금액)
- 인적공제: 자녀 1인당 5,000만 원, 미성년자 추가 공제
- 세율: 10~50% 누진세율
세금 부담 비교 예시
| 조건 | 증여 | 상속 |
|---|---|---|
| 부동산 가액 5억, 자녀 1명 | 증여세 약 4,000만 원 취득세 3.5% = 1,750만 원 |
상속세 0원 (5억 기본공제) 취득세 2.8% = 1,400만 원 |
| 부동산 가액 15억, 자녀 2명 | 자녀별 증여 약 2억씩 총 증여세 약 1억 3천만 원 |
상속세 약 2억 원 (기본공제 5억+자녀공제 1억 후) |
10년 합산 규정: 상속세 및 증여세법 제47조에 따라 상속 개시 전 10년 이내 증여한 재산은 상속세 과세가액에 합산됩니다. 따라서 단순히 증여를 먼저 했다고 상속세를 완전히 피할 수 없습니다.
증여 선택이 유리한 경우
- 부모가 고령으로 10년 이상 생존이 어려운 경우 → 사전 증여 효과 제한
- 부동산 가격이 앞으로 많이 오를 것으로 예상되는 경우 → 낮은 가격에 증여
- 수증자가 많아 분산 증여가 가능한 경우
상속 선택이 유리한 경우
- 배우자가 생존해 있어 배우자 상속공제를 활용 가능한 경우
- 재산 규모가 크지 않아 기본공제 범위 내에 들어오는 경우
- 부모의 건강이 양호하여 계획적 자산 이전 시간이 충분한 경우